Wie hoch sind die Transaktionskosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca?

Mallorca mit seinen atemberaubenden Landschaften und seiner pulsierenden Kultur ist seit langem ein begehrtes Ziel für Immobilieninvestitionen. Bevor Sie sich auf den Immobilienmarkt dieses balearischen Juwels stürzen, sollten Sie sich unbedingt über die verschiedenen Kosten im Klaren sein, die sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf einer Immobilie anfallen. Von den Steuern bis zu den Anwaltskosten spielt jede Ausgabe eine wichtige Rolle im gesamten Transaktionsprozess beim Kauf einer Immobilie.

Es mag wie eine gute Idee erscheinen, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen, um die Gebühren für verschiedene Makler und Berater zu sparen, aber das ist eine falsche Wirtschaft. Das spanische Rechts- und Steuersystem ist komplex und für Immobilienkäufer, die mit diesen Systemen nicht vertraut sind, oft nicht ganz logisch. Selbst wenn sie versuchen, alles richtig zu machen, werden sie oft überrumpelt. In den meisten Fällen spart die Beratung durch eine örtliche Immobilien-Kaufberatungsagentur nicht nur Kosten, sondern auch wertvolle Zeit und potenzielle Energieverschwendung für den Kunden.

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollten sich Käufer auf mehrere Ausgaben einstellen, unter anderem:

Kaufgebühren

Beim Kauf einer Immobilie auf den Balearen müssen Sie im Wesentlichen zwei Steuern zahlen: Die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbssteuer. Wenn es sich um eine brandneue Immobilie handelt, zahlen Sie eine Mehrwertsteuer von 10 % plus 1,5 % AJD. Für andere Immobilien liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 8 % und 13 %. Diese vom Käufer zu zahlende Grunderwerbssteuer (ITP) wird auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Auf Mallorca beträgt die Grunderwerbssteuer 8 % für Immobilien bis zu 400.000 € und erhöht sich stufenweise für Immobilien, die diesen Wert überschreiten.

Bei Neubauten müssen Sie außerdem die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) bezahlen, die auf den Balearen normalerweise 1,5 % des Immobilienwerts beträgt. Wenn eine Immobilie der Grunderwerbssteuer (ITP) unterliegt, entfällt die AJD ebenfalls.

Jedes Jahr müssen Sie die Gemeindesteuer, die so genannte IBI, bezahlen. Diese Steuer basiert auf dem offiziellen Grundstückswert und ist vergleichbar mit einer jährlichen Grundsteuer in anderen Ländern, obwohl sie in Spanien sehr erschwinglich ist und in der Regel nicht mehr als 2.000 Euro pro Jahr beträgt. Die Basura ist die lokale Gemeindesteuer, die speziell für die Müllabfuhr erhoben wird und ebenfalls sehr erschwinglich ist.

Notar-Gebühren

Der Käufer ist für die Notargebühren verantwortlich, die in der Regel 1 % des Kaufpreises betragen und die Beurkundung des Kaufvertrags abdecken. Der Notar berechnet in der Regel zwischen 600 € und 2.000 €, je nach dem endgültigen Kaufpreis der Immobilie.

Juristische Kosten

Die Komplexität der Transaktion und die erforderlichen Dienstleistungen beeinflussen die Anwaltskosten, die Käufer entsprechend einplanen sollten. Diese betragen in der Regel etwa 1 % des Immobilienwerts, können aber manchmal ausgehandelt werden. Nicht-EU-Bürger müssen unter Umständen auch Visa-Optionen in Betracht ziehen, wenn sie das ganze Jahr über in ihrer neuen Immobilie in Spanien wohnen möchten. Die Gebühren für die Beantragung eines solchen Visums durch einen Spezialisten liegen zwischen 500 und 2.000 Euro.

Gebühren für die Registrierung von Immobilien

Für die Eintragung der Immobilie beim Grundbuchamt fällt eine Gebühr an. Die Eintragung der Immobilie kostet in der Regel zwischen 300 € und 1.200 €.

Hypotheken-Gebühren

Wenn eine Hypothek auf Mallorca notwendig ist, können zusätzliche Gebühren wie Bewertungsgebühren, Vermittlungsgebühren und Gebühren für die Hypothekenurkunde sowie Maklerkosten anfallen, wenn sie nicht direkt bei der Bank beantragt werden.

Die jährliche Vermögenssteuer gilt für Gebietsansässige für weltweites Vermögen und für Gebietsfremde nur für spanisches Vermögen. Dies ist besonders für hochwertige Immobilien relevant.

Mieteinnahmen

Wenn Sie sich entschließen, Ihre Immobilie auf Mallorca zu vermieten, müssen Sie die Auswirkungen der Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen berücksichtigen. Die Steuersätze variieren, je nachdem, ob der Immobilieneigentümer einen legalen Wohnsitz in Spanien hat.

Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die der Verkäufer einkalkulieren sollte. Hier ist eine Aufschlüsselung der wichtigsten Kosten:

Gebühren für Immobilienmakler

In der Regel tragen die Verkäufer die Maklergebühren, die verhandelbar sind, aber im Allgemeinen 5 % plus IVA des Verkaufspreises betragen. Die ausschließliche Zusammenarbeit mit einem Makler kann zu einem günstigeren Provisionssatz führen.

Kapitalertragssteuer

Wenn der Wert der Immobilie seit dem Kauf gestiegen ist, was bei den meisten Immobilien der Fall ist, müssen die Verkäufer auf den Gewinn Kapitalertragssteuer zahlen. Für in der EU ansässige Personen gilt ein Steuersatz von 19 %, während für nicht in der EU ansässige Personen ein Satz von 24 % gilt.

Wenn ein Gebietsfremder eine Immobilie in Spanien verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und an die Steuerbehörden abführen, um die Kapitalertragsteuerverpflichtungen des Verkäufers zu decken. Wenn die einbehaltenen 3 % die tatsächliche Steuerschuld übersteigen, kann der Verkäufer unter Umständen eine Rückerstattung erhalten, nachdem alle Steuern beglichen wurden, obwohl dieses Verfahren langwierig sein kann.

Übersteigt die Steuerschuld des Verkäufers hingegen den Einbehalt von 3 %, kann die spanische Steuerbehörde den Verkäufer für den verbleibenden Betrag belangen, auch wenn ein solches Vorgehen unwahrscheinlich ist. Der Einbehalt von 3 % erstreckt sich nicht auf die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung der „plusvalia“-Steuer, die bei der Veräußerung der Immobilie mit den Gemeindebehörden abgerechnet werden muss.

Plusvalía-Steuer (Grundstücksmehrwertsteuer)

Die Plusvalía ist eine lokale Steuer auf Mallorca, die auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken beim Verkauf erhoben wird. Sie basiert auf dem administrativen Wert der Immobilie, dem so genannten „Valor Catastral“, der oft niedriger ist als der Marktwert. Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wie lange der Verkäufer die Immobilie bereits besitzt: Je länger er sie besitzt, desto höher ist die Steuer. Normalerweise zahlt der Verkäufer diese Steuer, aber manchmal versuchen Verkäufer von Wiederverkaufsimmobilien, sie stattdessen vom Käufer übernehmen zu lassen. Die Höhe der Steuer hängt von Faktoren wie Lage, Größe und Wert der Immobilie ab.

Juristische Kosten

Für die Beauftragung eines Anwalts, der den Verkauf überwacht, fallen in der Regel Gebühren in Höhe von etwa 0,5 % des Verkaufspreises an, die jedoch je nach Komplexität der Transaktion variieren können.

Spanischer Energieausweis

Verkäufer müssen einen Energieausweis für ihre Immobilie erstellen lassen, wobei die Kosten je nach Größe der Immobilie variieren. Als allgemeine Faustregel gilt:

• Bis zu 100m2: 200€ + IVA
• Zwischen 100m2-200m2: 300€ + IVA
• Zwischen 200m2-300m2: 400€ + IVA
• Über 300m2: 500€ + IVA

Wer zahlt die Notargebühren in Spanien?

Normalerweise werden die Notargebühren in Spanien vom Käufer getragen, aber das kann zwischen Käufer und Verkäufer besprochen und ausgehandelt werden.

Wie kann ich die Kapitalertragssteuer auf meine Immobilie in Spanien vermeiden?

Es ist zwar schwierig, die Kapitalertragssteuer in Spanien vollständig zu vermeiden, aber es gibt Strategien wie die Reinvestition des Erlöses in eine andere Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder die Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen für Erstwohnsitze. Es ist ratsam, sich von einem Steuerexperten beraten zu lassen, um diese Möglichkeiten gründlich zu prüfen und die am besten geeignete Vorgehensweise zu bestimmen.

Wie hoch ist die Plusvalía-Steuer?

Diese lokale/kommunale Steuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Verkauf erhoben. Der Betrag variiert je nach Faktoren wie Lage, Größe und Wert der Immobilie.

Um sich auf dem Immobilienmarkt auf Mallorca erfolgreich zurechtzufinden, ist ein solides Verständnis der finanziellen Gegebenheiten erforderlich. Egal, ob Sie kaufen oder verkaufen, das Verständnis der anfallenden Kosten ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. Von den Steuern bis hin zu den Anwaltskosten – jede Ausgabe spielt eine Rolle bei Ihrer Investition und sollte sorgfältig bedacht werden. Mit gründlicher Planung und fachkundiger Beratung kann der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zu einer erfüllenden Reise werden, die Ihnen ein Stück vom mediterranen Paradies bietet.